Accéder à du foncier pour cultiver en ville
Tandis que le nombre d’agriculteur·rice·s chute drastiquement en France, la relève se fait de plus en plus rare et peine à accéder au foncier, et cela particulièrement hors cadre familial. Après avoir engagé de nombreux changements de vie – décidé de se reconvertir, de se former, de rencontrer un univers parfois très différent du milieu d’origine, les porteurs·se·s de projet lançant leurs activités agricoles se voient souvent freiné·e·s dans leur trajectoire au moment d’accéder au foncier.
Les difficultés générales d’installation s’intensifient à mesure qu’on souhaite s’implanter proche de la ville, là où la surface constructible devient plus profitable, et les alternatives aux activités agricoles plus nombreuses et plus lucratives.
De surcroît, le rythme d’artificialisation des terres est effréné et déconnecté des besoins démographiques. Pavillons résidentiels et zones d’activités commerciales viennent pousser sur des sols perméables, vivants et riches en fonctions écologiques.
L’étalement urbain se fait au détriment de terres fertiles précieuses et non renouvelables, tout en créant des interfaces entre ville et campagne, entre ville et nature : franges périphériques, enclaves cultivées, ou encore friches abandonnées.
Etude – Consommation d’espace, meilleure trajectoire – AGAM – 2018
Synthèse – Les agriculteurs : de moins en moins nombreux et de plus en plus d’hommes – Insee Focus – 212
Guide – Installations agricoles de proximité : Quels rôles pour les collectivités ? – AFAUP – 2019
Répertoire – Sauvons nos terres agricoles – FNE Bouches-du-Rhône – 2021
Vidéoconférence – Le vivant et le sol vivant, par François Mulet
Malgré ces opportunités, nombreuses à Marseille, les porteur·euse·s de projet peinent à identifier un terrain pertinent et à établir des contrats de mise à disposition pérennes :
en 2021, 54 porteur·se·s de projet en agriculture urbaine cherchant à démarrer leurs activités ont été accueilli·e·s par la Chambre d’agriculture et la Cité de l’agriculture.
La Cité de l’agriculture a réfléchi à ces questions lors de sa recherche de foncier pour la ferme Capri. Ce dossier présente la démarche effectuée qui consiste à repérer un terrain disponible, en évaluer l’adéquation du site avec son projet et à négocier avec le·la propriétaire pour une mise à disposition appropriée.
- CA13, Diagnostic Agricole
- Petit atlas d’une ville-nature (ed. Wildproject, 2017) consultable dans notre fond doc
La Cité de l’agriculture a réfléchi à ces questions lors de sa recherche de foncier pour la ferme Capri. Ce dossier présente la démarche effectuée qui consiste à repérer un terrain disponible, en évaluer l’adéquation du site avec son projet et à négocier avec le·la propriétaire pour une mise à disposition appropriée.
- CA13, Diagnostic Agricole
- Petit atlas d’une ville-nature (ed. Wildproject, 2017) consultable dans notre fond doc
Comment repérer un terrain à cultiver ?
Trouver un terrain à cultiver, en adéquation avec ses idées et son budget, peut sembler mission impossible pour de nombreux·euses porteur·euse·s de projet en ville comme ailleurs. En milieu rural, des outils et des structures sont mobilisés sur la veille et la régulation des transactions et le portage foncier des terres agricoles. Malgré cela, l’accès au foncier reste difficile, en particulier pour les personnes s’installant hors cadre familial ou avec des modèles alternatifs de production.
En ville, les opportunités sont d’autant plus rares que les démarches doivent respecter un grand nombre de cadres réglementaires, auprès d’une pluralité d’interlocuteur·ice·s. Un terrain urbain vacant, disponible et constructible, représente des perspectives en or pour les acteurs·ice·s de la fabrique de la ville. Réserve pour des projets urbains ou terre à bâtir pour la promotion immobilière, le foncier agriurbain cristallise des enjeux économiques, politiques et urbanistiques. Ainsi, aucune structure n’a de vision globale et exhaustive de l’information relative aux propriétés et disponibilités foncières. Cette information est soit inexistante car trop fastidieuse à acquérir et à actualiser, soit existante mais fragmentée.
Pourtant, de nombreux terrains sont vacants, inoccupés ou délaissés. Alors que l’information est rare et que les terrains sont discrets, il est important de se demander quels sont les leviers d’action et les personnes à contacter pour identifier un terrain disponible ?
Une quête de foncier s’inscrivant dans un temps long
De l’émergence de l’utopie en 2015 à la signature d’un bail, il aura fallu 4 ans pour tout d’abord “consolider son projet”, puis trouver du foncier agriurbain à Marseille en adéquation avec le projet et enfin contractualiser un bail avec le propriétaire, la Ville de Marseille.
En attendant de trouver la perle rare, la Cité de l’agriculture lance une première ferme à Tarascon, pour se faire la main sur les sujets agricoles. Le projet était très différent de celui de la ferme Capri : serre hydroponique orientée exclusivement sur la production maraîchère en petite surface pour approvisionner un restaurant affilié à l’association.
Pas de solutions magiques, mais de multiples pistes à explorer
Repérer du foncier en se documentant
- en utilisant les Système d’Information Géographique : Google Maps, Géoportail, Géofoncier, Open Friche Map ;
- en flânant dans le(s) secteur(s) de prédilection ;
- en consultant les inventaires des espaces naturels et agricoles consignés dans les rapports de présentation et le plan de zonage des PLU et PLUi : des zones naturelles, agricoles, agricoles protégées sont parfois déjà identifiées, même en ville !
Solliciter le réseau d’acteur·ice·s locaux·les
La puissance du bouche à oreille ! Qui de mieux placé pour identifier un terrain cultivable que le voisinage vivant à proximité de ces espaces délaissés ? Les friches ne laissent pas indifférent. Certaines personnes sont exaspérées par des usages désagréables du lieu (accumulation de déchets, activités illicites, etc.), d’autres restent songeuses quant aux potentiels d’une telle surface mais sans temps, énergie ou compétence pour lancer un projet.
L’effervescence citadine crée des instances propices pour rencontrer et mobiliser d’autres passionné·e·s d’agriculture urbaine ayant un œil averti sur les opportunités foncières. La liste est longue : collectifs d’habitant·e·s déjà structurés, centres sociaux, conseils syndicaux, Comité d’Intérêt de Quartiers, associations, clubs sportifs, jardins partagés et familiaux, associations environnementales (CPIE, FNE, etc.).
Solliciter les interlocuteur·ices de la recherche de foncier
Les interlocuteur·ice·s classiques de la recherche de foncier sont des ressources intéressantes pour accéder aux terres agricoles, rurales ou périurbaines. Ceux·celles-ci ont parfois un regard sur les espaces cultivables en milieu urbain. Iels sont un point de départ indispensable, même si leur champ d’action ne s’étend pas toujours à la ville.
les ADEAR
Les ADEAR sont un réseau d’associations présents dans tous les départements qui regroupe des paysan·nes et d’autres acteur·ices du monde rural mobilisé·es pour faire vivre l’agriculture paysanne et pour installer des paysan·nes.
les Chambres d’agriculture
Les chambres d’agriculture sont présentes dans les régions et proposant divers parcours et outils :
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- Point d’accueil installation, porte d’entrée vers de l’information, de l’orientation vers des formations agricoles ou de l’accompagnement de projet.
- RDI – Répertoire Départ Installation : outil mettant en relation les agriculteurs à la recherche d’un repreneur ou d’un associé et des candidats à l’installation.
Terres de Liens
Terres de Liens, acteur à la triple casquette de réseau associatif, de foncière et de fondation, vise à 1) mobiliser les citoyen·ne·s et les décideurs·se·s autour des enjeux fonciers et agricoles et 2) à sécuriser la vocation agricole des terres en facilitant l’accès à la terre de paysans engagés dans une agriculture de proximité, biologique et à taille humaine, notamment via des locations de fermes.
Ce terrain est-il pertinent pour mon projet agriurbain ? Diagnostiquer le foncier
En 2018, après avoir sollicité les principales organisations (publiques et privées) détentrices de foncier en ville, la Cité de l’agriculture a identifié une centaine de sites disponibles (représentant 40 ha de potentiel agricole environ). En confrontant cette liste à des critères de faisabilité agronomiques, une dizaine de sites potentiels sont retenus pour l’implantation de sa propre ferme. Après avoir visité chaque site, la Cité de l’agriculture tombe sous le charme d’une friche qui deviendra la future ferme Capri. Pour cause ? Un alignement parfait avec les enjeux que la Cité de l’agriculture souhaite porter. En effet, la ferme se déploie sur un ancien terrain agricole, en pleine terre, constructible, en pleine ville : c’est une terre fertile à préserver et à faire fructifier par des pratiques agricoles douces et vectrices de lien social. De plus, la localisation du terrain au cœur de quartiers marqués par de forts enjeux de justice alimentaire renforce la pertinence d’un projet visant à réconcilier la production agricole et son bassin de consommation.
Les critères à considérer pour évaluer le potentiel agricole d’un site
En s’appuyant sur son expérience de recherche de terrain et sur son travail d’accompagnement d’autres porteur·se·s de projet, la Cité de l’agriculture a identifié les critères importants pour chercher efficacement du foncier :
- la localisation : les porteur·se·s de projet cherchent à s’installer dans un périmètre de prédilection, favorable au projet (intra-urbain, périurbain, rural, morphologie du quartier, etc.) mais aussi en lien avec leurs conditions personnelles (temps de trajet domicile-travail, accessibilité du site à des transports en communs, fréquence d’embouteillage, etc.)
La pertinence d’un terrain dépend directement de ce qu’on souhaite en faire. Il s’agit d’évaluer les critères définis préalablement selon qu’ils soient nécessaires, ajustables ou optionnels. Les critères nécessaires sont ceux imposés par le projet souhaité. Il s’agit souvent des critères de surface et des caractéristiques agronomiques.
Dans le cas de la ferme Capri, l’idée initiale était de faire sortir de terre une ferme urbaine productive. Les critères nécessaires étaient donc une superficie conséquente, de bonnes caractéristiques agronomiques (ensoleillement, anciennes terres agricoles jamais bétonnées, … ) et ergonomiques (accès carrossable, accès en transports en commun.
Les critères ajustables dépendent des efforts mobilisables et des marges de manœuvre du projet : le budget, les compétences ou le temps disponible. Ces critères influencent fortement les contours du projet.
Certains critères du site ont dicté quelques ajustements du projet :
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- La ferme étant située au sein de copropriétés calmes, elle ne peut envisager un modèle économique basé sur des évènements trop bruyants ou finissant tard en soirée.
- La ferme étant située au cœur de quartiers prioritaires, développer la multifonctionnalité de l’agriculture urbaine a d’autant plus d’importance. Le projet a affirmé sa vocation sociale en proposant de la vente directe au voisinage et à des associations locales et en ouvrant le lieu au public gratuitement les mercredis et en proposant une offre d’ateliers et animations à des tarifs accessibles aux partenaires locaux.
Les critères optionnels sont loin d’être indispensables ou d’impliquer de remanier le projet mais ils ajoutent une plus value au projet ou une contrainte mineure à considérer. Ces critères peuvent faire pencher la balance !
À Capri, la vue est dégagée et l’ensoleillement est idéal : la mer, la bonne mère, le Frioul, les tours, le soleil, … tous les éléments sont réunis pour ressentir une atmosphère champêtre au sein de la ville. D’autres critères optionnels ont fait pencher la balance : le propriétaire et gestionnaire du site est la Ville de Marseille. En développant le projet sur un terrain appartenant à une collectivité, la Cité de l’agriculture y a vu le moyen de contribuer au déploiement de l’agriculture urbaine et à la préservation des sols perméables urbains en défrichant les difficultés et en établissant un précédent au sein de la 2ème métropole française.
Ces appréciations dépendent intrinsèquement du budget disponible, des techniques envisagées, de la maturité et de la flexibilité du projet. Par exemple, un terrain dégradé est cultivable si un budget de réhabilitation à la hauteur des enjeux a été défini ou s’il est envisageable pour le porteur de projet d’orienter son activité vers des denrées non comestibles. Ainsi, il est possible de classer les critères d’évaluation d’un site selon les impératifs du projet et les ressources mobilisables afin de surmonter la contrainte du site. Inévitablement, ce classement est lié aux ambitions, aux désirs et marges de manœuvre du porteur.se de projet.
| Nécessaire | Ajustable | Optionnel | ||
| Localisation | Marseille | X | ||
| 15e | X | |||
| Copropriété | X | |||
| Accessibilité | Piéton OUI
Transport en commun OUI Carrossable OUI |
X | ||
| Surface | 8500 m2 | X | ||
| Mise à disposition | Ville de Marseille | X | ||
| Caractéristiques agronomiques | Ensoleillement
Texture du sol Non-pollution du sol |
X | ||
| Appréciation sensible | Vue sur Marseille | X |
L’amour rend aveugle ! Certains critères ont été sous-estimés et ont engendré de nombreuses complications.
S’il peut paraître évident de considérer l’accès carrossable d’un site, il est important de s’assurer que les camions puissent passer, au niveau du lieu à cultiver mais aussi du quartier dans lequel il se situe. La copropriété de la ferme Capri présente des restrictions d’accès aux véhicules de plus de 2,5 t, multipliant les frais de livraisons ou les démarches administratives pour demander des dérogations temporaires. Cela représente un obstacle majeur, surtout en démarrage d’activité, quand les opérations d’aménagement sont nombreuses et fréquentes : terrassements, installation de container de stockage, approvisionnement en fumier et en compost…
Un projet agricole nécessite un bon ensoleillement. Ce critère très positif nous a amenés à sous-estimer le besoin d’espace ombragé pour les salarié.es, les bénévoles et les visiteur·ses. La situation devenant de plus en plus intenable à l’approche de l’été, une pergola a été construite pour profiter d’une vue imprenable sur Marseille et sur la vie de la ferme.
Réaliser un diagnostic préalable des acteur·ices et de leurs positions
A ce stade du développement du projet, il s’agit avant tout de se renseigner sur les personnes susceptibles de bénéficier ou, a contrario, de subir l’implantation d’une activité agricole sur le site. Sans viser l’exhaustivité, il s’agit d’explorer le contexte médiatique et historique et de prendre contact avec les acteur·ice·s incontournables du territoire (associations d’habitant·e·s, centres et médiateur·ice·s sociaux, écoles/collège/lycée). Toutefois, il convient de ne pas se limiter à des rencontres bilatérales : ces étapes exploratoires viennent en préambule d’une concertation plus fine rassemblant l’ensemble des personnes identifiées afin de mettre clairement et collectivement le projet sur le forum public. Des contre-visites ont été organisées avec des experts de l’INRAE et de l’ASTREDHOR pour apporter leur regard sur le potentiel agricole du site.
On peut s’imaginer qu’une fois le coup de cœur confirmé, il n’y aurait plus qu’à s’installer et à cultiver sa production. Pas du tout, ce n’est que le début du travail administratif : il faudra après cela encore contractualiser un bail et, consolider le financement et/ou du modèle économique du projet, avant d’entreprendre un premier travail des sols.
Vous avez trouvé le terrain de vos rêves, comment établir un contrat avec les propriétaires ?
Trouver des terres vacantes en ville, disponibles et cultivables, n’est pas chose facile. Une fois la perle rare dénichée, encore faut-il convaincre le·la propriétaire de mettre à disposition son espace. Face à ces difficultés, de nombreuses initiatives d’agriculture urbaine, informelles ou militantes, se réapproprient les espaces publics urbains. Certaines collectivités, comme la Ville de Marseille encouragent ces formes d’embellissement de l’espace public tout en souhaitant conseiller et encadrer ces initiatives par des permis verts.
Une autre manière de militer en faveur de l’agriculture urbaine et pour la préservation des terres arables urbaines consiste à officialiser sa présence et ses services pour la ville. Pour ce faire, il est nécessaire de contractualiser avec le·la propriétaire. Tandis que les contrats les plus pérennes permettent de se projeter dans un projet de manière sereine et à long terme, les autres contrats plus temporaires sont l’occasion de se faire la main, de se tester, d’éprouver le concept ou encore de rassurer les parties prenantes.
> A PARTIR DU SITE REPÉRÉ, CONSULTER LE CADASTRE POUR IDENTIFIER LE PROPRIÉTAIRE
Le cadastre est un registre public où figurent les renseignements relatifs aux propriétés foncières. Le plan cadastral est accessible en ligne et permet de retrouver les références cadastrales du site identifié. Muni·e·s de ces renseignements, il s’agit d’accéder aux informations nominatives relatives à la propriété de la parcelle. Ces éléments sont accessibles auprès du service cadastre de la commune ou de l’intercommunalité, de manière gratuite et transparente mais uniquement sur demande.
> LES TYPES DE CONTRATS
Alors que les possibilités juridiques sont nombreuses, les porteur·se·s de projet manquent souvent d’outils, de connaissances et de poids dans les négociations de contrats.
De nombreux modes de mise à disposition d’un terrain existent : convention d’occupation précaire, bail rural (9 an, 18 ans, 25 ans), convention de mise à disposition, bail de petites parcelles, bail de carrière, bail cessible, bail emphytéotique.
A l’issue d’une revue de littérature, les types de contrats les plus utilisés en agriculture urbaine sont :
| Types de contrat | Présentation | Avantages
pour le·la preneur·se |
Points de vigilance pour le preneur |
| Bail de droit commun | Régi par l’article 1714 du Code civil, il peut être utilisé en agriculture urbaine, mais ce n’est pas le plus adapté. |
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| Convention d’occupation précaire | Contrat par lequel un·e propriétaire met temporairement un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée à disposition d’un·e preneur·se moyennant une faible rémunération. |
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| Bail rural | Contrat par lequel le·la propriétaire met à disposition de l’exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer (= bail à ferme) ou d’un partage de récolte (= bail à métayage).
3 variantes du bail rural sont possibles :
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| Prêt à usage ou commodat | Contrat aussi appelé commodat, par lequel une personne livre une chose à une autre personne pour s’en servir, à charge par cette dernière de la rendre après s’en être servi. |
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| Bail emphytéotique | Contrat de longue durée (entre 18 et 99 ans) qui confère au preneur (= “emphytéote”), un droit réel susceptible de cession, de saisie ou encore d’hypothèque. |
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Les différentes possibilités, droits et réglementations sont peu connues par les maîtrises d’ouvrage, leurs services juridiques et les professionnel·le·s du secteur. Des acteur·ice·s de l’agriculture urbaine française réfléchissent à ces questions : l’AFAUP réfléchit aux clauses idéales d’une convention d’occupation dédiée à l’agriculture urbaine.
Ressources
6 fiches pratiques pour choisir un bail en agriculture urbaine – Association Française de l’Agriculture Urbaine Professionnelle
Un manifeste de Guérilla jardinière ! | Cairn.info
Guerilla gardening nous explique comment se réapproprier les espaces urbains